Passage de canalisations publiques en terrain privé

Lors de la réalisation des réseaux d’eau et d’assainissement dans les années 60, le passage de canalisations souterraines publiques en terrains privés a rarement fait l'objet d’établissement de servitudes de passage en bonne et due forme.

Le plus souvent l’accord entre la collectivité et le propriétaire du terrain était oral. 

Cette situation pose aujourd'hui des difficultés aux collectivités responsables des services publics de l’eau et de l’assainissement pour la gestion, l'entretien et le renouvellement de ces canalisations, voire même pour leur maintien en place. 

La régularité de toute occupation publique sur un terrain privé est subordonnée à l'intervention préalable d'un acte juridique légalement accompli prévoyant ou permettant cette emprise.

Dans un arrêt du 29 septembre 2009, la Cour Administrative d’Appel de Nantes a rappelé les seules conditions dans lesquelles la pose de canalisations publiques en terrain privé est possible :

"soit l'institution de servitudes dans les conditions prévues par les dispositions de la loi du 4 août 1962 et du décret du 15 février 1964, ultérieurement codifiées aux articles L.152-1, L.152-2 et R.152-1 à R.152-15 du code rural [et de la pêche maritime], soit l'intervention d'un accord amiable avec le propriétaire intéressé, soit l'accomplissement d'une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique » (CAA Nantes, 29 septembre 2009, n°08NT03168).

Voir également CAA Marseille, 16 mai 2019, n°18MA00530 :

"La communauté d'agglomération ... ne justifie de l'accomplissement d'aucune procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique, ni de l'institution d'une servitude . Si elle soutient que les propriétaires initiaux de la parcelle, acquise par la suite par les actuels propriétaires, avaient autorisé la pose des canalisations litigieuses, elle n'apporte aucun élément de preuve à l'appui de cette allégation. La présence des requérants lors des travaux de déplacement des canalisations réalisés [par la communauté d'agglomération] ne saurait valoir accord de leur part quant à l'implantation précise de l'ouvrage public. Dans ces conditions, la communauté d'agglomération ne justifiant d'aucun titre autorisant l'enfouissement des canalisations du réseau d'assainissement collectif dans le sous-sol des parcelles, c'est à bon droit que le tribunal administratif a jugé que l'implantation de l'ouvrage public était constitutive d'une emprise irrégulière".

Voir également CAA Marseille, 28 juin 2018, n°17MA03077 ("la commune ne justifiant d'aucun titre autorisant l'enfouissement de la canalisation d'eau potable dans le sous-sol de la parcelle c'est à bon droit que le tribunal administratif a jugé que l'implantation de l'ouvrage public était constitutive d'une emprise irrégulière").

Sans titre, la servitude n’existe donc pas et la collectivité responsable du service public d’eau ou d’assainissement ne dispose d’aucun droit réel sur le terrain privé.

Il convient donc de régulariser la situation :

• Soit en créant le titre nécessaire à la création des droits de la collectivité sur les terrains assiettes des canalisations  ;
• Soit en tirant les conséquences de l’absence de titre.

Le « titre », élément indispensable à la création des droits de la collectivité

Du fait de l’inapplicabilité de la prescription acquisitive aux canalisations souterraines d’eau, un titre est nécessaire à la régularité de l’occupation du terrain par les ouvrages publics.

Le titre peut être :

• Soit une servitude conventionnelle  ;
• Soit une servitude administrative  ;
• Soit une acquisition du terrain (par voie amiable ou par voie d’expropriation).

L’exigence d’un « titre » ou l’inapplicabilité de la prescription acquisitive

Pour pouvoir être établie par prescription acquisitive trentenaire (exercice de fait de la servitude pendant 30 ans) les servitudes doivent nécessairement présenter deux caractères cumulatifs : être continues et apparentes (art. 686 à 689 du Code Civil).

Aucune servitude discontinue ne peut donc être acquise par prescription, quel que soit son caractère (apparent ou non) et la durée de son exercice. De même, aucune servitude non apparente ne peut être acquise par prescription.

Une servitude est "discontinue" ou "continue" en fonction de la nécessité ou non d’une intervention de l’homme pour qu’elle s’exerce. 

Une servitude d'égout d'eaux usées, dont l'exercice exige le fait de l'homme et ne peut se perpétuer sans son intervention renouvelée, a un caractère discontinu ne permettant pas son acquisition par prescription (Cass., Civ., 3è, 29 avril 2002, n°00-15629; Cass., Civ., 3è, 17 juin 2021 n°20-19.968).

En revanche, la servitude d'écoulement des eaux pluviales a un caractère continu. L'intervention humaine dans une servitude d'écoulement des eaux ne la transforme pas en servitude discontinue même si un dispositif est effectivement aménagé à cet effet comme la fermeture d'une vanne, d'une écluse, d'une bonde, etc.

Une servitude est "apparente" ou "non apparente" lorsque les ouvrages utilisés pour l'exercice de la servitude sont extérieurs. 

Si une canalisation d’acheminement de l’eau (dite « servitude d’aqueduc ») est entièrement souterraine, il s'agit d'un ouvrage non-apparent (Cass., Civ., 3è, 24 octobre 1990, n°88-19200), même si l'extrémité des canalisations est visible (Cass., Civ., 3è, 21 octobre 1975).  

De la même manière, lorsque les ouvrages nécessaires à l'exercice de la servitude sont enterrés et ne sont visibles que par un homme de l'art (Cass., Civ., 3è, 25 novembre 2009, n°08-21674), la servitude est considérée comme non apparente.

Par conséquent, toutes les canalisations souterraines d’eau potable et d’assainissement (eaux pluviales et eaux usées) sont a minima non apparentes, voire également discontinues (assainissement des eaux usées) et ne peuvent donc en aucun cas être juridiquement établies par simple exercice, même pendant une durée très longue, voire immémoriale.

Le seul fait que le propriétaire aurait eu connaissance de l'existence de la canalisation ne suffit pas à conférer un titre permettant d'instituer une servitude (CAA Nancy, 16 mars 2021, n°20NC00531).

La seule prescription acquisitive qui pourrait être éventuellement mise en œuvre serait la prescription acquisitive du terrain lui-même et non de la servitude de passage de canalisation. 

Servitude conventionnelle

La servitude (art.637 du Code Civil) conventionnelle (ou "servitude du fait de l’homme") nécessite l’accord des deux parties : la collectivité gestionnaire du service d’eau ou d’assainissement et le propriétaire du terrain privé.

La servitude n’est pas une simple convention.

Elle doit revêtir une forme particulière pour être opposable aux propriétaires successifs du terrain et par conséquent être établie soit par acte authentique (acte notarié) soumis à publicité foncière, soit par acte administratif authentifié soumis à publicité foncière :

"Les accords amiables passés entre l'administration et les propriétaires en vue d'autoriser l'implantation d'ouvrages publics demeurent dans le champ d'application de l'article 28 du décret du 4 janvier 1955, qui impose la publication de la constitution des servitudes conventionnelles. En conséquence, à moins qu'elle ait été mentionnée dans l'acte de vente, une servitude prévue par un accord amiable n'est opposable aux acquéreurs successifs du fonds servant que si elle a été publiée au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles" (CAA Marseille, 1er décembre 2020, n°19MA03122).

La convention établissant cette servitude détermine les droits de la collectivité bénéficiaire (droits de passage, entretien, remplacement de la canalisation …) et les obligations du propriétaire du terrain (interdiction de construire sur l’emprise de la canalisation, de la modifier, de la déplacer,….).

La servitude conventionnelle peut également prévoir une modification du tracé de la canalisation, si le propriétaire accepte le principe du passage de la canalisation publique sur son terrain mais pas selon le tracé existant. Les travaux seront menés et réalisés à la charge du service public.

L’établissement d’une servitude conventionnelle implique l’indemnisation du propriétaire du terrain concerné du fait de la réduction permanente du droit de propriété.

Le montant de l’indemnisation peut être évalué par le services de la DGFIP, ou un expert en évaluation foncière (éventuellement désigné par le juge judiciaire en cas de désaccord sur le montant de l'indemnisation).

A défaut d’accord amiable avec le propriétaire privé, il est possible d’envisager l’institution d’une servitude administrative.

Servitude administrative

L’article L.152-1 du Code rural et de la pêche maritime institue :

"au profit des collectivités publiques, des établissements publics ou des concessionnaires de services publics qui entreprennent des travaux d'établissement de canalisations d'eau potable ou d'évacuation d'eaux usées ou pluviales une servitude leur conférant le droit d'établir à demeure des canalisations souterraines dans les te