Contrôle en cas de vente d'immeuble d'habitation

Depuis le 1er janvier 2011, le document de contrôle établi par le SPANC doit figurer dans le dossier de diagnostics techniques fourni par le vendeur préalablement à la vente de son immeuble (art.L.271-4 I, 8° du Code de la Construction et de l'Habitation).

Champ d'application de l'obligation

Cette obligation concerne uniquement "tout ou partie" des immeubles "bâtis".

Sont exclus de la définition d’immeuble "bâti" : les caravanes, les terrains à bâtir, les immeubles à construire.

Sont concernés par l’obligation de production d'un rapport de contrôle en cours de validité :  

• Les immeubles en ruine,
• Les immeubles raccordés à une installation d'épuration industrielle ou agricole,
• La vente d’un étage d’un immeuble, d’un lot dans une copropriété.

Sont exclus les immeubles bâtis destinés à être démolis. En effet, il n'y a pas d’obligation d’assainissement d’un immeuble abandonné, devant être démoli, ou devant être cessé d'être utilisé (art.L.1331-1-1 du CSP).

Il en résulte qu’un bungalow n’est pas un immeuble bâti et, s’il est soumis à contrôle du SPANC, il n’est pas soumis au contrôle en cas de vente d’immeuble. Cela n’entraîne  aucune conséquence sur l’obligation (qui subsiste) de disposer d’une installation d’ANC conforme et de devoir faire les travaux dans le délai d’un an à compter de la vente. Ce délai d’un an concerne  en effet l’installation d’ANC d’un immeuble, sans précision que l’immeuble soit "bâti" ou non au sens du CCH (cf. art.4 de l’arrêté du 27 avril 2012). 

Si, en cas de vente d'un terrain avec un mobil-home le document n’a effectivement pas à être joint au dossier de vente, l’information sur l’état de l’ANC devrait tout de même être délivrée de bonne foi ("Obligation de délivrance du vendeur" : cf. CA Versailles, 04 février 2014, n°12/086). 

L'obligation de fourniture du rapport du SPANC ne concerne que les ventes. 

Or, la vente est définie comme :

"une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer" (art.1582 du code civil). 

La succession ne s’effectuant pas à la suite du paiement d’un prix, elle n’est donc pas soumise à l’obligation posée aux articles L.1331-11-1 du CSP et L.271-4 du CCH. Idem pour les donations.

En revanche, l’indivision engendre le rachat de parts et constitue une vente et l’obligation de fournir le dernier rapport du SPANC.

Rapport de contrôle

Cette obligation n’implique pas de réaliser un nouveau contrôle au moment de chaque vente d’immeuble d'habitation non raccordé au réseau d'assainissement collectif.

Elle impose en revanche d’informer l’acquéreur du résultat du dernier contrôle (quel que soit l'objet de ce dernier contrôle : contrôle périodique de bon fonctionnement et d'entretien, contrôle de bonne exécution des travaux, etc.), qui doit avoir été effectué depuis moins de 3 ans (art. L.1331-11-1 du CSP).

La date à prendre en compte pour le calcul de ce délai de validité est celle de la réalisation du contrôle par le SPANC (art. 4 de l'arrêté du 27 avril 2012).

En revanche, si le vendeur ne dispose pas de ce document ou dispose d’un document de plus de